赵世浩:[法律杂谈]雷倒京城租房一族的判决

北京市东城区人民法院

　　民事判决书

　　（2009）东民初字第02740号

　　原告（反诉被告）武笑秋，男，1975年7月21日出生，汉族，联合国开发计划署公平发展公共治理项目办公室职员，住本市东城区安外大街28号雍和大厦C座1502室赵世浩。

　　被告（反诉原告）北京中天盛世房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区安定路39号长新大厦1208室赵世浩。

　　法定代表人刘广鑫，董事长赵世浩。

　　委托代理人宋于心，男，1980年11月23日出生，该公司职员，住单位宿舍赵世浩。

　　委托代理人张保哲，男，1984年3月26日出生，该公司职员，住单位宿舍赵世浩。

　　原告（反诉被告）武笑秋诉被告（反诉原告）北京中天盛世房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月9日立案受理后，依法由本院审判员苏君贵适用简易程序，公开开庭进行了审理赵世浩。审理中，因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭，继续进行了审理。原告武笑秋和被告委托代理人宋于心、张保哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称，2008年6月1日，原告租住了被告位于东城区北官厅胡同2号楼己单元301室，双方签订了房屋租赁合同赵世浩。入住不久，原告发现被告拒不承担维修义务，原告房间内出现没有电脑上网接口、自来水总闸失灵、龙头淌水、座便器无法使用、厨房和卫生间的灯均不亮、墙壁插座不通电、阳台存在安全隐患、电视机有图像没声音等情况，致使原告无奈搬离了该房屋，并将购电卡、房门钥匙等物品交还给被告，但被告却拒绝退还“房屋租赁保证金”。当原告拿出合同与被告理论时才意外发现，在合同不起眼的地方居然还草草写着“中介费2600元”。被告将房出租给原告，就是原告的房东，怎么还向原告收取“中介费”呢？另外，在签约时，被告还向原告收取了“卫生费”120元，而在原告居住期间，居委会又向原告收取卫生费。现原告起诉要求判令被告：1、双倍返还中介费5200元和卫生费240元；退还房屋租赁保证金2600元，及2009年3月1日至6月1日的闭路电视费54元（每月18元），以上共计8094元；2、诉讼费由被告承担。

　　被告辩称，1、中介费用是双方当时协商一致的内容，原告是认可的赵世浩。2、原告提前要求终止合同要承担违约责任，应支付违约金。3、闭路电视费用是根据合同交纳的，原告居住期间就应交纳闭路电视费用，被告是代收代缴。4、如该房屋存在损坏问题，原告应举证证明。因此，被告不同意原告的诉讼请求。

　　被告提出反诉称，2008年2月24日，被告通过签订房屋代理合同取得了诉争房的出租代理权赵世浩。同年5月8日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，租期自2008年6月1日至2009年5月31日，月租金2600元，交付方式为押一付三，付款时间分别为2008年5月8日、8月1日、11月1日和2009年3月1日。原告依约履行了前三次的付款义务，但在2009年2月底提出不再租用该房。被告的行为属于违约，给被告造成重大损失，故反诉要求原告支付违约金5200元，并承担本案的其他实际费用。

　　针对被告的反诉，原告辩称，被告未尽维修义务，致使原告无法居住而提前搬走，故不同意被告的反诉请求赵世浩。

　　经审理查明，位于本市东城区北官厅胡同2号楼己单元301室房屋为本案外人曲珣的私房赵世浩。2008年2月24日，被告与曲珣签订了《房屋出租委托代理合同》，取得了代租权。2008年5月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方对房屋享有转租权，甲方向乙方出示房屋所有权人签署授权甲方转租该房的书面委托书；该房屋用途为居住；租期自2008年6月1日至2009年5月31日；月租金2600元，房屋租金交付采用押一付三的形式，季付租金（每季度第一天交纳）；有线电视费为每年216元，卫生费为每年120元，中介费2600元；甲方交付该房时，乙方向甲方交付2600元房屋租赁保证金；合同期满，结清全部费用后，双方办理房屋交接手续，房屋保证金除抵扣应由乙方承担的费用、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，甲方在五个工作日内将保证金余款返还给乙方；甲方应于2008年6月1日前将房屋交付乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章；甲乙双方应结清各自应当承担的费用；乙方必须按照规定的时间向甲方交纳租金，逾期不交租金，视为违约，甲方有权收回房屋并不承担任何责任，合同自然解除；乙方若中途退房，应提前30日与甲方办理解除合同手续，并承担违约责任；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并赔偿甲方两个月租金作为违约金；乙方结清合同期间发生的相关费用后，甲方按照合同约定如期退还乙方所交保证金等条款。同月31日，双方在《中天盛世房屋附属设施、设备清单》上签字，无损坏记录。该清单注明：此房验收应在钥匙交接当天进行，本单填写内容为正式合同的附件部分，不得改动；为避免不当承诺给双方造成损害，请您将双方在合同中注明（口头承诺将视为无效）。该清单提示：请工作人员在交接当天必须检查房屋内所留物品是否正常使用。同年6月1日，原告入住诉争房。6月8日，被告向原告出具了《代收凭证》，原告押金2600元、第一个季度房租7800元、有线电视费216元、卫生费120元、中介费2600元，共计13336元。履约中，原告分别于2008年8月1日和11月1日交纳了第二个和第三个季度的房租，共计15600元。2009年2月底，原告搬离诉争房。3月2日，被告向原告出具收条，内容为：已收到武笑秋交还的北官厅胡同2号楼己301室购电卡一张及房门钥匙两套（每套两把），房间设施均完好无损。现原告已将诉争房出租给他人。

　　庭审中，原告坚持其诉讼请求，但对其所述的诉争房存在问题之说未提交相关证据；被告坚持其答辩意见及反诉请求；原告亦坚持其对反诉的答辩意见；双方协商未果赵世浩。

　　上述事实，有房屋所有权证、房屋出租委托代理合同、房屋租赁合同及其财产清单、代收凭证、收据、收条、双方当事人陈述等证据材料在案佐证赵世浩。

　　本院认为，根据已查明的事实，双方签约后，均应依约履行相应义务赵世浩。双方在交接诉争房时，原告对房屋状况并未提出异议。在原告退房时，仍未提出异议。且原告对其所述诉争房存在若干问题之说，未提交相关证据，被告亦不认可，故本院不予采信。在双方的合同中及代收凭证上均已写明中介费2600元以及卫生费120元、有线电视费216元，原告对此应是明知的。原告在承租诉争房时，应依约负担卫生费和有线电视费，故原告要求被告双倍返还中介费和卫生费的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。但被告应将原告搬走后三个月的卫生费和有线电视费退还原告。现原告已将诉争房交还被告，被告也已将诉争房出租他人，双方已实际解除了房屋租赁合同，并处理完毕相关事宜，故原告要求被告退还房屋租赁保证金的请求，理由正当，本院予以支持。因原告未按时交纳第四个季度房屋租金且提前将房屋交还被告，属单方解除合同，应依约向被告支付违约金。故被告反诉要求原告依约支付违约金的请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

　　一、被告（反诉原告）北京中天盛世房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）武笑秋房屋租赁保证金二千六百元、卫生费三十元及有线电视费五十四元赵世浩。

　　二、原告（反诉被告）武笑秋于本判决生效后十五日内给付被告（反诉原告）北京中天盛世房地产经纪有限公司违约金五千二百元赵世浩。

　　三、驳回原告（反诉被告）武笑秋的其他诉讼请求赵世浩。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息赵世浩。

　　案件受理费五十元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）赵世浩。反诉案件费五十元，由原告负担（于本判决生效后七日内交纳）。

　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院赵世浩。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审判长　赵世浩

　　审判员　苏君贵

　　人民陪审员　王东旭

　　二00九年十一月七日

　　书记员　　张欣言

　　接到判决后赵世浩，原告认为本判决存在如下问题：

　　一、基本事实错误：

　　表现有三：

　　判决书所认定的事实一：“6月8日，被告向原告出具了《代收凭证》，原告押金2600元、第一个季度房租7800元、有线电视费216元、卫生费120元、中介费2600元，共计13336元赵世浩。”

　　实际情况是：该《代收凭证》不是6月8日，而是5月8日出具的赵世浩。

　　判决书所认定的事实二：“甲方（被告）对房屋享有转租权，甲方向乙方（原告）出示房屋所有权人签署授权甲方转租该房的书面委托书”赵世浩。

　　而实际情况是：被告一直称房屋是其“自有”，也从未向原告出示过任何委托书之类的文书赵世浩。

　　判决书所认定的事实三：“双方在交接诉争房时，原告对房屋状况并未提出异议赵世浩。在原告退房时，仍未提出异议”，事实是，原告入住后不久，就一直对房屋状况提着异议，而且，退房的原因，也正是因为被告在长达九个月的时间里，一直拒不承担维修义务致使原告忍无可忍、无法在这样的房屋里居住下去。

　　二、逻辑混乱：

　　如：“被告的行为属于违约，给被告造成重大损失”赵世浩。

　　此句无法理解赵世浩。

　　三、指代错误：

　　如“原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》赵世浩，”而事实上，是“被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，”

　　四、遗漏原告的主要证据：

　　“庭审中赵世浩，原告坚持其诉讼请求，但对其所述的诉争房存在问题之说未提交相关证据”，而事实上，对诉争房所存在的问题，原告在开庭前，已经向法庭提交了证人张桂清、证人敖特根花的证言，并且，这两份证人证言在法庭上还进行了当庭质证，不知为何判决书中又说原告“未提交相关证据”？

　　五、合同定性错误：

　　本案原告与被告所签订的《中天盛世房屋租赁合同》，应适用《中华人民共和国合同法》第十三章“租赁合同”的相关规定，而法院却把“租赁合同”与“居间合同”混为一谈，按照“居间合同”的相关规定作出了判决赵世浩。

　　六、回避了相关的法律规定：

　　本案所涉及的租赁合同，是由被告单方事先统一拟写、印刷、装订好的长达八页的填空式“格式合同”，而根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“格式合同”的相关规定，在对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释赵世浩。

　　七、违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：

　　该《规定》的第六十四条是“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果赵世浩。”

　　表现有三：

　　1、违反了法律程序赵世浩，本案从立案到审结，历时八个月之久（2009年3月9日至11月7日），已经明显超出了审限，此外，令人费解的是，案件的公开宣判又是选择在双休日的11月7日（星期六）进行；

　　2、违反了“全面、客观地审核证据”原则，判决所罗列的证据均属被告一方提交的证据，对原告所提交的、并已当庭质证的证人张桂清、证人敖特根花的证言、北京市东城区北官厅社区居委会的卫生费收据，本判决书中，只字未提，对原告在庭审中所反复强调的《中天盛世房屋租赁合同》第十四条第二款第二项所约定的“如甲方（被告）不承担约定的自然老化物品维修义务致使乙方（原告）无法正常使用该房屋的，乙方（原告）有权单方解除合同赵世浩。”，亦未提及。致使本判决书显失偏颇，某些段落看起来不像是判决书，而更像是被告代理人的代理词；

　　3、违反了“运用逻辑推理和日常生活经验”原则，判决称“代收凭证上已写明中介费2600元”，但事实是：代收凭证的“款项”一栏，只写了“押金”和“房租”两项，唯有仔细、费力地从上至下、从左至右地寻找，才能在代收凭证的一堆模糊潦草的蝇头小字中，依稀辨认出“中介费2600”字样赵世浩。在《中天盛世房屋租赁合同》中，亦未有单独的“中介费”条款，“中介费2600”几个字也是如法炮制，含混在合同的第七条“租金”条款主体外的字里行间，不仔细看是很容易被忽略的。被告这样处理的目的，显然就是“打马虎眼”，让对方在签字后“百口莫辩”。

　　综上，如果这样的判决生效并执行，那么，建议京城的租房一族，都改住招待所吧，因为招待所是按天收费，如果其住宿条件不好，咱们可以随时退房，不需要额外支付“违约金”赵世浩。