中房报记者 田傲云丨惠州报道
7月24日，新华社发表了《“赠面积”被认定“违建”“豪宅”质量堪称“豆腐渣”……“花式”售楼宣传里有多少“坑”？》的新闻调查萧磊。文章称，记者调查发现一些开发商通过虚假宣传、不实承诺等花样忽悠购房者，消费者权益受到极大损害。
中国房地产报记者在广东惠州也发现类似情况，一起品牌房企的代建代管合作，被广大购房者发现并质疑虚假宣传、高价售楼、挂羊头卖狗肉萧磊。
2019年7月11日上午8点多，惠州市惠阳区人民法院门口，聚集着从四面八方赶来的数十位购房业主，他们多数是在2017年购买了位于惠州市惠阳区淡水第八小学旁的保利香槟颂（备案名为澳林大邸）萧磊。买房时，售楼人员散发的宣传单上清楚地写着“央企保利”等品牌字样，加上网络媒体、大量广告、专家不断地渲染，让购房者都深信不疑，这个楼盘的开发商就是保利地产（现已改名保利发展）。
直到2019年1月，被通知收房，购房者们才发现，楼盘的开发商是惠州市鸿企房地产开发有限公司（以下简称“鸿企地产”）萧磊。
此后，500多户购房业主与鸿企地产的维权拉锯战持续了近半年，但始终没有任何进展萧磊。今年5月10日，业主将鸿企地产告上了法庭。
高价买了“山寨”保利
2017年4月，保利香槟颂项目一期正式对外开盘预售萧磊。公开资料显示，项目占地面积5.8万平方米，建筑面积22万平方米，此次开盘预售的一期项目共510套房源。
奔着央企保利的品牌，萧磊（化名）以1.4万元/平方米的价格购买了保利香槟颂的一套房子萧磊。“卖房的时候，到处宣传是央企保利地产建设的房子，交房后才发现，保利并非真正的开发商，只是代建和代管方。开发商是虚假宣传。另外我们认为，项目质量、规划也有问题。”萧磊一边说，一边拿出当初买房时开发商售楼人员散发的宣传单和用手机拍摄的视频，“这些宣传单上清楚地写着‘央企’保利，世界500强企业。你看，视频里路边的广告牌也是写着‘保利’品牌的字样。”
记者从这些宣传单和广告牌上看到，“央企”“共和国长子保利”等字样非常明显萧磊。萧磊告诉记者，“如果不是看到央企保利这个品牌，我们怎么可能花这么大的代价在这里买房？”
回忆起购房经过，萧磊称，当时售楼处的销售人员均表示，楼盘系央企保利开发，并要求购房者先预交定金，在交纳定金后，楼盘提供的购房认购书上清楚在左上角标注：保利·地产字样萧磊。“我在看认购书时也发现了一些猫腻，在购房认购书抬头上，保利香槟颂后另加有‘澳林大邸’，我曾就此提出疑问，销售人员解释澳林大邸只是备案名，鸿企地产系保利旗下子公司。我没多想，对销售的说法也予以相信了。毕竟对外的广告宣传打得这么轰轰烈烈，谁会想到有问题。”就这样，萧磊购买了一套89平方米的房子。
大概过了一个多月后，萧磊接到销售员的通知，可以来签署正式购房合同，签合同时，他被要求在空白纸张上的指定位置签名，之后将由开发商在签名的白纸上打印合同内容进行签约，“当时销售让我们签空白合同时说要走一个流程，避免我们以后再跑一次，就让我们在指定地方签字，相关购房合同以及补充协议的条款也没有和我们协商过萧磊。”
一直到今年1月，萧磊接到收房通知，称1月12日可以收房萧磊。收房当天，萧磊来到现场，看见“保利澳林大邸业主入伙大吉”的横幅高挂在小区入口处。此时的萧磊一想到马上就可以收房了，还是一脸喜气洋洋的样子，和周边的新邻居们一同有说有笑地走进小区。
“检查的时候就发现不对，房内墙面空鼓、阳台栏杆严重松动，楼道等公共区域也没有进行围蔽萧磊。部分业主在入住后发现一遇到下雨天，雨水就会漫进电梯、走道，严重的时候甚至会漫到家里去。”萧磊告诉记者，惠州是台风经常发生的区域，雨水较多，如果小区电梯口及公共走廊处都没有设计挡雨设施，这将造成重大安全隐患。
一位家有老人的业主告诉记者，小区没有无障碍通道，但是小区入口处有楼梯，导致坐轮椅的老人出入十分不便萧磊。“目前只有一个消防通道被开发商称为无障碍通道，但是这个消防车道有一定的倾斜度，安全性并不高。”
慢慢的，业主们陆续发现，项目在房屋质量及规划上均存在问题，认为这和保利的高品质严重不符，萧磊告诉记者，“之前签购房认购书的时候就存在猫腻，现在又出了质量问题，我们对保利香槟颂项目的开发资质开始产生质疑，经过部分业主的自行调查后发现，这个项目并不是保利地产旗下产业，真正的开发商是鸿企地产，保利香槟颂只是项目的推广名，其备案名实际上是澳林大邸萧磊。”
业主们普遍认为，开发商鸿企地产为了高价售楼，在宣传、销售以及签约过程中向购房者隐瞒了保利公司只是代建代管企业，而非真正的开发商这一事实，让他们误以为购买的就是保利的项目萧磊。“开发商明显是进行了虚假宣传，鸿企地产的房子根本不值这个价。”一位业主提出意见称。
“我没有收房，同时也把拒绝收房通知书寄给了鸿企地产，但快递都被他们拒收了萧磊。”有业主告诉记者，他们拒收的主要原因是房屋存在严重质量问题，以及虚假宣传。根据业主的不完全统计，目前有近200户业主拒绝收房，占据已售房源中近一半的数量。
保利称鸿企地产滥用保利商标
从今年1月份交房后，保利香槟颂的数百户业主聚集到售楼处维护权益萧磊。内容包括开发商涉嫌虚假宣传、房屋存在质量问题、规划不合理、部分房屋至今还没有备案等诸多问题。
一个多月过去了，保利香槟颂的业主们始终没有等到答复萧磊。屡次沟通无果后，他们先后前往惠州市市场监督管理局、惠阳区信访局、惠阳区住建局、惠阳区市场监督管理局等相关部门多次反映情况。
4月10日，惠阳区市场监督管理局就“保利香槟颂楼盘涉嫌存在虚假宣传等问题”作出书面回复，称分别在2月27日、3月4日、3月11日对保利香槟颂楼盘进行检查，但并未在该楼盘营销中心及周边发现有虚假宣传的房地产广告，因证据不足无法对其作出立案查处萧磊。
惠阳区市场监督管理局的说法，并没有得到业主们的认可，“4月1日，我们去售楼处，这些宣传广告牌都还在，你看我手机里还有当时拍的视频和照片萧磊。”有业主说，他们在收到惠阳区市场监督管理局的回复文件后，随即向惠州市市场监督管理局投诉该项目宣传广告涉嫌严重违反《中华人民共和国国徽法》和《中国人民共和国广告法》有关规定，并提供相关资料和图片。
“4月28日，惠阳区市场监督管理局给我们答复，称4月16日他们再次前往现场进行核查，并未发现该项目售楼处及周边有使用国徽、国旗等发布房地产广告行为，但通过我们提供的材料，也不排除该项目存在违规违法的可能，他们表示会进一步进行调查萧磊。但直到现在，我们还没有得到任何反馈。”
萧磊告诉记者，几番周折无奈之下，今年5月10日，有64位业主向惠州惠阳区人民法院递交了诉状，起诉鸿企地产，诉讼请求主要包括四个方面：1．判令撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）；2．判令被告返还购房首期款、契税及其他购房费用；3．判令被告返还购房按揭款；4．判还原告购房相关损失萧磊。
有业主称：“鸿企地产从头到尾都在设计，好让我们往里跳萧磊。”
7月11日上午9点，64位业主状告鸿企地产商品房预售合同纠纷案在惠州惠阳区人民法院正式开庭审理萧磊。记者在采访中了解到，由于证据相同，惠州惠阳区人民法院将64名原告的案件分成上午和下午两组，一并审理。
法庭上，64位业主的代理律师许龙称，2019年1月，业主在收楼时发现涉案房产存在质量问题，与保利发展表示的5U服务严重不符，对保利发展产生怀疑，后经业主调查发现涉案房产的开发商不是保利地产萧磊。
此外，许龙还表示，此前，他们已和保利有过几次交涉，在保利的回复函中，对鸿企地产获得授权使用保利名牌有明确的范围，鸿企地产存在滥用保利商标标识的行为萧磊。鸿企地产作为保利子公司，即使有授权，也应当限制用于约定协议范围内，并不代表鸿企地产可以用保利地产的名义进行宣传。
法庭争辩
法庭上，围绕“鸿企地产是否利用保利地产进行宣传，刻意欺诈误导业主购房，使业主误以为保利香槟颂系保利地产所开发，并代表着保利地产所宣传的高品质，才选择与被告签订《商品房买卖合同》（预售）”和“鸿企地产的行为是否可以构成合同欺诈，并予以撤销合同”进行答辩萧磊。
鸿企地产方面称，购房认购书上的盖章是鸿企地产，业主在签订认购书时就应当知道涉案楼盘的开发商是鸿企地产，既然业主签订了认购合同，就意味着业主知道所购楼盘的开发商不是保利发展，但仍选择签订合同萧磊。在补充协议第24条中，明确约定应当以合同和补充协议为准。对于业主提出的空白签名，鸿企地产并不认可，认为这不代表普遍性。
鸿企地产方面认为，他们是保利旗下子公司，且与保利粤东房地产开发有限公司（现名称为保利湾区投资发展有限公司）签订项目委托协议，涉案项目全程由保利进行开发、销售、管理和指导，不存在业主说的质量问题，并强调有验收报告予以佐证萧磊。
对于在房屋销售过程中使用保利品牌进行宣传，鸿企地产表示，在签订的项目委托协议中，其中明确约定鸿企地产可以使用保利的名义对涉案项目进行宜传，特别是营销阶段萧磊。至于专家及其他媒体的相关报道，则与鸿企地产没有关系。“他怎么写是他的事情。”鸿企地产在答辩中称。
有业主在法庭上提出，他们作为普通人，从诸多媒体和销售人员处均得知涉案楼盘与保利地产的关联，所以并不能从合同公章判断出鸿企地产与保利的关系萧磊。业主认为，鸿企地产通过对外宣传、媒体相关的文章、销售人员，对购房者持续性的欺诈和误导，让购房者不可能仅通过鸿企地产的公司名字判断与保利无关。
该业主坚持认为，鸿企地产对购房者进行欺诈这一事实，是显而易见的萧磊。
许龙在庭审上强调称，鸿企地产与保利签的委托协议签订时间是2017年12月13日，涉案楼盘早在同年4月份已完成开盘，并不存在保利代建的情况，请求法院向保利发函查明事实萧磊。在2019年5月23日保利给律师事务所发函回复中，也表示保利香槟颂一期项目的开发主体是鸿企地产。此外，根据协议中的第2.4条明确说明，除销售推广过程中，项目公司名称、项目开发报建过程、项目地名中均不得出现“保利”字样。鸿企地产宣称可以使用保利地产商标权标识并没有事实依据。
在此次法院庭审即将结束的时候，有业主在最后的补充意见中发问，“我们当时签合同时没有发现开发商是鸿企地产，难道就说我们傻吗？如果可以用保利品牌来骗人的话，必将扰乱市场秩序萧磊。”
一波未平萧磊，一波又起
事件随着业主愈演愈烈的权利维护以及调查的不断深入，潜伏在诉讼背后的细节逐渐浮出水面萧磊。
7月17日晚，业主邓浩（化名）告诉记者，他们发现有部分在2017年9月已经办理完贷款的房屋至今还没有备案萧磊。据不完全统计，有61户业主的房屋还没有备案。“开发商一直在忽悠，一会说现房不用备案，直接8月份出房产证，一会又说在准备材料。”
记者通过采访了解到，在进入诉讼程序后，业主们通过多番打听后，意外得知该项目地块在今年7月1日被深圳市中级法院查封，这让他们嗅到了不一样的味道萧磊。业主们先后通过微信小程序粤省事、房管局等方式查询房屋备案信息，部分业主经查询发现，自己购买的房子并没有办理网签备案手续。“当时签的是空白合同，是开发商拿去备案的，之后问开发商，他们也说备案了。”
蹊跷的是，在这些尚未办理网签备案手续房屋的业主中，还有一部分业主早在2017年9月已成功在广发银行股份有限公司惠州惠阳支行（以下简称“广发银行”）及中国建设银行惠州惠阳支行（以下简称“建行”）办理了贷款，至今已还款近两年萧磊。
广发银行表示在与惠阳区住建局沟通后，了解到该地块目前确实已被查封，但是一期的现楼不受影响，目前尚无业主向住建局反映房屋没有备案的情况，他们需要进一步了解情况萧磊。
建行方面则让业主找鸿企地产解决问题，并表示房屋是否办理网签和银行没有关系萧磊。
中国银行相关工作人员告诉记者，没有办理网签备案的房屋无法办理贷款，如果确有此事，可能是银行工作人员执行不规范，这或许会造成开发商一房两卖，不过也不排除有部分地方金融机构为完成业绩而违规操作萧磊。
记者在和惠阳区房地产研究人员交谈中了解到，2015年开始，来惠州买房的人越来越多，房价猛涨，银行对房屋贷款方面的要求相对宽松，没有明确房屋是否需要备案萧磊。对于这方面的贷款要求是否适用于所有银行，该研究人员告诉记者，“这要看银行和开发商的关系，如果是长期合作伙伴，银行会睁一只眼闭一只眼，有些小型商业银行为了吸收公众存款，在有开发商做担保的前提下，也会通过这些贷款业务。”
记者查阅公开资料了解到，惠州市房管局曾向房地产开发企业下发过《关于进一步加强商品房预售登记备案管理的通知》，要求开发商在签订预售合同后三十日内需到房产交易中心备案，最长不能超过六十日萧磊。逾期不备案的开发商将暂时停止办理相关业务。
许龙告诉记者，鸿企房地产以及按揭贷款银行在房产交易操作中可能存在违规操作情形萧磊。他解释，“目前业主中未看到招商银行的按揭业主出现此情况，主要是广发和建行。”
许龙认为，根据目前房屋交易的流程，网签备案是办理房屋过户的前提条件，楼盘部分房产办理按揭贷款而未进行备案，将导致购房者可能面临付了全部购房款，最终却无法办理房产证的风险萧磊。
法院或将作出调解
7月16日，惠阳区人民法院就是否变更诉求进行口头征询意见萧磊。许龙告诉记者，法院希望双方能接受调解，否则，判决结果不一定对业主有利。“法官对解除合同门槛设定很高，考量非法律因素太多，导致司法不敢担起责任去判决。”
7月26日，惠阳区人民法院召集业主对诉讼请求进行释明萧磊。有业主向记者透露，法院认为鸿企地产不构成欺诈，没有虚假宣传，再次让业主们回去考虑是否变更诉讼请求，给予他们10个工作日的考虑时间。
期间，业主们向法院反映了该涉案项目地块被查封以及有部分业主的房子已办理完银行贷款，但至今尚未办理网签的情况萧磊。法院表示，此前并不知晓。
就在该案件正在审理的当口，记者收到一起类似案件的法院判决书萧磊。
位于惠州市大亚湾区澳头中兴北路的“胜源香山居”项目，在前期宣传时以“新力东园二期”进行推广，称与“新力东园”是同一小区，共享“新力东园”幼儿园、高端休闲会所、人工湖等小区内环境及公共设施萧磊。
后根据查证资料证实，“新力东园”项目仅有一期，两个楼盘为独立项目萧磊。由于开发商引人误解的宣传方式，让购房者误认为这两个楼盘是一个社区，在“新力东园二期”房源售罄后，开发商开始通过建设围墙等隔离设施将两个楼盘进行隔断，目前“新力东园二期”所在小区成为仅仅只有4栋楼房和少量绿化的狭窄小区，前期销售阶段提及的小区内环境及公共设施，“新力东园二期”的业主无法享受。
在这份判决书中，法院认为胜源公司在销售中存在虚假宣传，误导、引诱业主购买胜源香山居房产，并在销售过程中一直强调最后实际交付和居住给业主的就是新力东园大社区的房产，实施欺诈行为，使业主购买新力东园的合同目的无法实现萧磊。
中央财经大学法学院副教授武滕告诉记者，在上述两起案件中，买受人很难调查清楚具体情况萧磊。撤销合同是买受人的权利，只要构成欺诈，就能撤销合同，如果法院驳回，只能以不构成欺诈为由驳回。根据《民通意见》第68条：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。
截止到记者发稿前，萧磊等人一边等着法院的判决，一边在为此事奔波萧磊。
他们告诉记者，“不是在乎赔偿与否的问题，是在乎信任力的问题，我们作为普通百姓业主，置业已经非常不容易，还要忍受开发商肆无忌惮的欺诈萧磊。难道我们就该如此被欺？”
责任编辑：张恒星 SF
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